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投資ローンで否決になった方へ

投資ローン否決のポイントを解説

なぜ、不動産投資ローンは難しいのか?

不動産投資ローンを組むときには、どのような人が金融機関の審査に落ちてしまうのでしょうか。
審査の基準は金融機関ごとに違い、その方のプロフィールによっても審査基準は変わってきますが、ローン審査に落ちてしまった方には「それなりの」理由があるのです。

不動産投資イメージ物件画像

不動産投資ローン審査の基本は住宅ローンですが…

不動産投資ローンの審査では以下の5点が主なポイントになります。基本的には、通常の住宅ローンと変わりません。

  1. 勤務先、勤続年数
  2. 年収
  3. 自己資金
  4. 信用情報
  5. 団体信用生命保険加入のための健康状況

年収については「十分な年収」以外にも、「安定性」と「継続性」が重要視されます。そのため、業績が良い会社や、上場している企業などであれば金融機関からの評価は高くなります。つまり、企業の安定性を見ているわけです。
そのため、その収入の継続性が大事で、基本条件として正社員で勤続年数が長いほど高評価になります。
そして、融資を受けるときには、「保証会社」が保証人の代わりをすることが多いのですが、その保証会社が、借入者の過去の信用情報を精査します。

その信用情報には契約しているクレジットカードや消費者金融、自動車ローン(信販ローン)などの情報が記載され、「過去の延滞履歴」や「クレジットカードの作成履歴」などが出ます。
特に過去に延滞履歴があると、通常では融資の審査は通ることはあまりありません。

住宅ローンとは違う「投資」ローン

情報イメージ書類画像

一部週刊誌やネットニュースでたまに掲載されている不動産投資に対する否定的な記事。
これは、地方の地主が不動産会社や建築業者に「誘導」されて、新築アパートを過疎地域に建ててしまい、融資返済に行き詰まることが多くあるためです。
高齢者や投資に慣れていない地主さんが、節税やサブリースなど魅力的な売り文句に踊らされ、採算が取れる見込みがない土地にアパートを建てるのは、誰にとっても望ましい状況ではなく、また、新築アパートの供給過剰は市場を混乱させる要因ともなりますので、政府の指導が入っているのもうなずけます。

賃貸経営では、銀行を避けて通れません。銀行に融資依頼をする必要があります。
事前に、銀行側が紹介者経由で情報を詳しく聞いている場合を除き、銀行側にとっても初めて会うことになりますので、警戒しているというのが基本的なスタンスです。

銀行側としては、あなたが誰なのかを知りたいのです。銀行に持っていく資料の中にプロフィール資料があるのですが、どこで場所で生まれ、どのような学校に通い、今現在どこに勤務しているかを詳細に知りたいと思っています。
ここで、融資の行けそうな属性がどうかを銀行側として値踏みを始めているのです。自身の学校や職歴、金融資産、保有物件などあなたが誰でどのようなことをしている人かをわかりやすく説明してください。

  • 今住んでいる場所
  • 学歴:高校、大学
  • 職歴:すべて
  • 保有資産状況:金融資産および保有物件情報、借り入れ状況

その銀行を選んだ理由が必要です

都市銀行、地方銀行、信用組合、日本政策金融公庫等、数多い銀行の中で、なぜその銀行に融資依頼したのかを確認されます。その中で、わざわざ時間を使ってうちに融資依頼したのか、当然知りたいと考えています。
妥当な理由としては、まずは場所になります。場所が近いというのは、最もわかりやすい理由です。自宅に近いのか、勤務先に近いのか、物件に近いのか等の、いずれかとなります。

なぜなら、銀行は、自分のエリア内に住んでいること(もしくは勤務している)かつ自分のエリア内に物件が存在していること、の両方が基本的に必要だからです。信販系などでは、若干違いますが、基本的には、場所が銀行にとっても重要な位置づけであることを理解してください。

次には、その銀行を何かしら使っている場合です。給与の振込先口座や住宅ローンを借り入れしていたりすれば、話はまず聞いてもらえます。だからといって不動産融資に有利になることはないですが、自分の銀行へ訪問してくれた理由としてわかりやすいです。
あとは、実家の近くで縁があるからとか、がいいでしょう。間違っても不動産融資に積極的だからなどという理由は挙げないでください。融資が緩そうだから来たという初めての訪問者がいたら、不快な気持ちになるでしょう。

普通は、銀行に融資依頼することなどないですし、銀行の審査状況などわからないですから、場所が近かったのでお願いします、のような形で問題ありません。一番強いのは、賃貸経営している先輩大家からの紹介です。その大家の実力が高ければ高いほど最初の取り掛かりは有利になります。

なぜ賃貸経営を始めようとするのか

サラリーマンや自営業者、公務員など本業としての給与所得がある方には、賃貸経営を始めたい動機を聞かれることがあります。
なぜ賃貸経営を始めようとしているのかは、銀行の担当者は重視します。

1990年頃のバブルの時には、投資にも融資をしていた時代はありますが、現在投資という言葉には非常にネガティブです。あくまでも、銀行が融資するのは、事業に対してです。
つまり、不動産”投資”をしたいのでお金を貸してくださいということではだめです。賃貸事業を通して、資産形成を図りたいというような理由にしてください。

ただ単に【投資】を前面に押し出す人は、銀行からみると博打=ギャンブルをやろうとしているような印象を受けるのです。事業を運営して、資産形成を図るという王道的な話し方するのが、もっとも早道です。

【投資】でなければなりません

収益物件イメージ画像

最後の関門ですが、なぜ、その物件を選んだのかを聞かれます。投資スタンスを見ているといってよいでしょう。
中古RCで耐用年数がしっかり残っていて収益も回る物件でこのような物件を今後も買っていきたい、というよなことを話すことになります。

なぜなら、投資スタンスとその銀行の物件評価の方針が違えば自ずと融資の可否は決まってきます。築古の木造に対して厳しい評価しかでない都銀に対して、築古(築30年)の木造アパートに融資してくださいといっても、良い結果にはなりません。
都銀の多くは、耐用年数オーバーの建物をゼロ評価しかしないからです。銀行の特徴は、ある程度把握したうえで、銀行に持ち込むことをお勧めします。

ただ基本としては、銀行側がどのような物件に融資したいかといえば、銀行の物件評価が高く、万が一借主が破たんしても借り入れの返済ができる物件です。
つまり、ある程度利回りの出ている物件が有利になります。
仮でいいので、この物件にこのくらいの融資額・融資期間があれば、収入に対する返済額は、50%以内に収まり、賃貸経営として成り立ちます。というような話を簡単をするとよいでしょう。

最終的には、銀行内で評価をし直しますので、シミュレーションを細かくする必要はありませんが、返済ができる収入と返済額のバランスであることは事前に確認しておきます。

上記を踏まえて再挑戦!!

上記のようなチェック項目をクリアしても融資を断られる場合、問題点はあなた自身にあるのではなく、銀行とのマッチングやロジックの組み立ての弱さと言っていいでしょう。
また、上記のチェックポイントのどれかに覚えがある場合はその部分を修正しない限り融資が見込めないことになります。

当社では、そのようなお客様に安定資産としての不動産を持っていただくための手助けを行っています。
1度の不動産投資ローンの否決で諦めず、再挑戦で不動産投資を実現しましょう。

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